עו"ד מומחה לענייני מקרקעין
רכישת/ מכירת דירה
רכישת או מכירת דירה הינה עבור רובנו העסקה הגדולה והיקרה ביותר שאנו עושים.
אנו משקיעים בעסקה זו את עיקר כספנו ולרוב נוטלים לשם רכישת הדירה משכנתה אותה נצטרך להחזיר עוד שנים ארוכות.
כדי להימנע מהפסדים וכדי להימנע מסיכונים מיותרים הסתייעות בעורך דין, איננה בגדר המלצה אלא היא חובה.
חוזי מקרקעין הינם חוזים ארוכים סבוכים ומחייבים לבצע בדיקות שונות על מנת להבטיח שאתם לא שמים את כספכם על קרן הצבי.
לכל חוזה מאפיינים משלו.
רכישת דירה מקבלן
בעת רכישת דירה מקבלן יש לבדוק שאכן הקבלן הוא בעל הזכויות במקרקעין. האם יש לו היתר בניה, האם היתר הבניה שיש לו, תואם את הבניין שהוא מתאר בחוזה המכר.
בנוסף יש לבדוק בשבע עיניים את החוזה עצמו. כך למשל יש לבדוק האם הכניס הקבלן לחוזה סעיפים המאפשרים לו לשנות בעתיד את אופי הבניין – מס' הקומות מס' היחידות בקומה, את צורת הדירה ואת שטחה. סעיפים הנוגעים לדחיית מועד המסירה של הדירה, בטחונות שנותן הקבלן, מי נותן אחריות לדירה ולאביזריה, האם הקבלן מבקש להצמיד חלקים מהרכוש המשותף כגון גגות לדירה מסוימת, אילו זכויות מנסה הקבלן לשמור לעצמו ועוד.
השאירו פרטים ואנו נחזור אליכם בהקדם
חוזה לרכישת נכס מסחרי או מגרש
בדומה לחוזה לרכישת דירה גם חוזה כזה מחייב בדיקת זכויות המוכר בנכס וברור האם מוטלים שעבודים או עיקולים על זכויותיו ואולם בחוזה לרכישת נכס מסחרי או מגרש יש צורך לבדוק עניינים נוספים, כגון מה היעוד של האזור בו מצוי הנכס המסחרי ואיזה סוג של עסק ניתן לפתוח בו. במקרה של מגרש צריך לבדוק מה יעוד המגרש (מגורים, מסחר, חקלאות וכו') מה ניתן לבנות על המגרש (אחוזי הבניה המותרים) האם הקרקע נמצאת בהליכי הפשרה מה התמ"א או התב"ע שחלה על האזור בו נמצא המגרש ועוד.
לשם כך חשוב להיעזר בעורך דין המתמצא בתחום.
חוזה שכירות
חוזה שכירות של נכס אם למגורים ואם למסחר, צריך לשקף את הסכמות הצדדים ולתת לשני הצדדים בטחון כי זכויותיהם מוגנות.
כך למשל על המשכיר להיות בטוח כי יקבל את שכר הדירה כי השוכר ישמור על המושכר ולא יגרום לו נזקים וכי יהי לא מהיכן להיפרע במידה ויפר השוכר את ההסכם.
מאידך שוכר הנכס רוצה להיות בטוח כי יוכל לעשות שימוש מלא בנכס, משך כל תקופת השכירות, שהמשכיר יתקן תקלות שיתגלו במושכר, במהלך תקופת השכירות, כי המשכיר לא יוכל להטריד אותו בדרישות שונות ומרר את חייו בדירה
רכישת דירה במסגרת פרויקט תמ"א 38
עסקה זו מצריכה אף היא זהירות רבה. יש לבדוק את היתר הבניה, למה התחייב הקבלן כלפי הדיירים הוותיקים בבניין. מה לוחות הזמנים להם התחייב מול הדיירים הוותיקים בבניין אל מול לוחות הזמנים להם הוא מתחייב בחוזה מול הדיירים החדשים, האם הקבלן יצר יחידה רישומים חדשה (דבר שיאפשר לרוכשים לקחת משכנתה) מה הבטחונות שנותן הקבלן, מתי מתכוון הקבלן לרשום את זכויות הרוכשים בדירות, מבנה הבניין והדירה והאפשרויות ששמר לעצמו הקבלן, לעשות בהן שינויים, הצמדות של חלקים ברכוש המשותף, גג, חניה, מחסנים. התחייבות למעלית שבת וכד'
רכישת דירה יש שנייה מאדם פרטי
החוזה לרכישת דירה מאדם פרטי יש צורך לבדוק את זכויות המוכר בדירה, האם על הדירה או על זכויות המוכר, מוטלים שעבודים על ידי בנק למשכנתאות או גורם אחר, האם יש היטל השבחה, מהם המיסים הצפויים בעסקה. יש לנסח את החוזה כך שיבטיח את זכויותיך כמוכר או רוכש הדירה ויקנה לך בטחון כי העסקה תצא לפועל או שבמקרה הגרוע, אם משהו ישתבש, כספך יוחזר לך, במידה ואתה הרוכש ולחילופין שזכויותיך בדירה יושבו לך נקיות מכל רישום לטובת הרוכש שהפר את ההסכם, על מנת שתוכל למכור את הדירה למישהו אחר, זאת בנוסף לאפשרות לקבל פיצוי על הנזקים שנגרמו כתוצאה מהפרת ההסכם.
חוזה לביצוע פרויקט תמ"א 38
חוזה לביצוע פרויקט תמ"א 38 הינו מהחוזים המורכבים ביותר.
למעשה קיימים שני סוגי חוזים. פרויקט תמ"א 38/1 בו מבצע הקבלן חיזוק של המבנה, מסיף ממ"דים, מעלית, מרפסות ומחדש את פני הבניין, בתמורה לקבלת זכויות הדיירים ברכוש המשותף ובאחוזי הבנייה הלא מנוצלים, על מנת לבנות תוספת של 2-2.5 קומות לבניין. ופרויקט תמ"א 38/2 (פינוי בינוי) בו למעשה עוברים הדיירים לגור בשכירות על חשבון הקבלן, ואילו הקבלן הורס את הבניין הקיים לחלוטין ובונה בניין חדש, בו עתידים הדיירים לקבל דירה חדשה וגדולה יורת.
בחוזים כגון אלה יש לנקוט משנה זהירות ולהבטיח את זכויות הדיירים בצורה טובה על מנת שלא ימצאו את עצמם מול שוקת שבורה (גרים באתר בנייה למשך שנים במקרה של תמ"א 38/1 או ללא דירה בכלל במקרה של תמ"א 38/2) לכן בראש ובראשונה יש לוודא בחוזים כגון אלה שהקבלן נותן בטחונות מספקים לדיירים, שקיימים לוחות זמנים ברורים, להבטיח כי זכויות הדיירים יועברו לקבלן רק לאחר שקיבל היתר בנייה והמציא ערבויות. יש להקפיד על התחייבות של הקבלן לרשום מחדש את הדירות והרכוש המשותף על שם הדיירים וכי הוא לא מותיר בידיו זכויות כלשהן, יש לכלול בחוזה הוראות לגבי השלב בו יוכל הקבלן להתחיל למכור את הדירות החדשות שהוסיף לבניין. כן יש לכלול בו הוראות שנועדו לדאוג לרווחת הדיירים כגון מעבר בטוח לבניין, סילוק פסולת, המשך פעילות רצופה של מערכות כגון מיזוג אויר ודוד שמש ועוד.
תביעה לפינוי מושכר
לצערנו קיימים מקרים בהם שוכר נכס, מפר את הסכם השכירות, לרוב על ידי כך שהוא אינו משלם את דמי השכירות או את המיסים החלים על הנכס ולמרות זאת ממשיך לשהות המושכר.
במקרה כזה מאפשר החוק, לנקוט בהליך מהיר יחסית, על ידי הגשת תביעה נפרדת לפינוי המושכר. (תביעה זו הינה תביעה עצמאית אשר איננה עוסקת בעניינים הכספיים. במידה וקיים חוב דמי שכירות או במידה ונגרמו לנכס נזקים יש להגיש תביעה נפרדת)
מרגע שהומצאה התביעה לפינוי המושכר לשוכר, עליו להגיש כתב הגנה בתוך 30 ימים והדיון בתביעה יקבע לרוב, בתוך 30 ימים מהמועד בו הוגש כתב הגנה.
לרוב מתקיים בתביעות כגון אלה דיון אחד או מקסימום שניים, לאחריהם נותן בית המשפט את פסק הדין.
במידה ולמרות פסק הדין, לא יפנה השוכר את הנכס, ניתן לפנות להוצאה לפועל, על מנת לפנות את השוכר, בכח.